 Аренда коттеджей и дач
2.1. Спрос и предложение
Эксперты выделяют три типа аренды загородной недвижимости: дома для постоянного проживания, дачи на летний/зимний сезон и коттеджи на праздники (Новый год, майские). По оценкам риэлторов, в последние годы спрос на коттеджи превышает предложение в два-три раза. Кроме того, спрос постоянно растет. Однако при этом арендаторы, выбирая коттеджи или дачу, становятся более притязательными. Поэтому больше всего выигрывают коттеджные поселки, отвечающие ряду стандартных требований. "Интерес к отдельным поселкам таков, что приходится записываться в очередь за несколько месяцев, обычно в феврале, чтобы успеть снять дом к лету - самому популярному периоду для жизни за городом", - отмечает руководитель отдела аренды Октябрьского отделения "МИЭЛЬ-Недвижимость" Надежда Хрущева. Вместе с тем, падает спрос на дома, которые берутся в аренду на целый год. Также уровень спроса падает перед новогодними праздниками, так как люди не часто встречают Новый год арендованном коттедже.
В агентствах недвижимости зачастую затрудняются дать оценку объема рынка аренды. Даже опытные риэлторы не знают, сколько всего домов сдается в Подмосковье в летний период. По оценке "ИНКОМ-Недвижимость", всего лишь 20-30% коттеджей находят своего арендатора при помощи риэлторов. Остальной объем рынка риэлторами не освоен, потому что в большинстве случаев сделки совершаются напрямую. Единственный сегмент рынка аренды загородной недвижимости, который контролируют риэлторы, - это коттеджи бизнес-класса. В настоящее время арендовать коттедж можно по ставке 3-40 тыс. долл. в месяц, а дачу на лето - по ставке 300-1000 долл. в месяц. В компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" отмечают повышение спроса на дорогие коттеджи. В настоящее время наиболее востребованными являются благоустроенные коттеджи площадью 180-350 кв. м с арендной платой 3-10 тыс. долл. в месяц. При этом на участке должны быть баня, сауна, бассейн и гараж, а его площадь должна составлять не менее 15 соток.
Арендаторы проявляют больший интерес именно к организованным поселкам, выполненным в едином архитектурном стиле. Поэтому наиболее востребованная категория загородной недвижимости на лето – это коттеджи и таунхаусы площадью 200-300 кв. м в небольших организованных поселках (в среднем на 20 домов), расположенных в пределах 30 км от МКАД. Стандартные сроки аренды загородной недвижимости составляют, в среднем полгода - год. Как правило, арендная плата вносится либо помесячно, либо за квартал, и включает сумму страхового депозита, равного ставке за месяц. При этом поклонники загородной жизни не случайно задумываются об аренде подходящего коттеджа на лето еще в осенние месяцы. В данном случае можно снять коттедж по более низкой арендной ставке, плюс к этому в это время спектр коттеджей, предлагаемых на рынке аренды, гораздо шире.
2.2. Ставки аренды
По данным Rodex Group, на фоне общего повышения цен на рынке недвижимости рост арендных ставок на загородное жилье составляет около 10% годовых. Арендная цена 1 кв. м сдаваемого внаем загородного дома составляет в среднем от 25-40 долл. в месяц. Соответственно средний загородный дом площадью в 200 кв. м обойдется арендатору примерно в 7 тыс. долл. в месяц. В Rodex Group отмечают, что цена объекта, предназначенного для сдачи в аренду, зависит от следующих факторов: престиж направления, удаленность от Москвы, принадлежность к организованному поселку, класс поселка, охрана, "начинка" дома (состояние, качество ремонта и мебели, техническое оснащение), состояние и размер придомовой территории, наличие рядом леса, близость к воде. При этом выгодное расположение коттеджа в непосредственной близости от лесного массива или водохранилища увеличивает ставку аренды на 50%, а развитая инфраструктура - на 20%. Цена аренды также зависит от сроков съема дома. При длительной аренде можно рассчитывать на значительную скидку.
По данным агентства недвижимости DOKI, ценовая вилка аренды загородного дома составляет 2-30 тыс. долл. в месяц и выше. Существуют "дорогие" и "дешевые" направления Подмосковья. К первым относят Рублево-Успенское, Новорижское, Дмитровское шоссе. Там ставки доходят до 25-30 тыс. долл. в месяц и выше. На Рязанском и Ярославском шоссе аренда обойдется дешевле, а на Щелковском чаще встречаются предложения по 2-5 тыс. долл. в месяц. Кроме того, ставка зависит от развитости инфраструктуры не только поселка, но и прилегающих территорий (наличия магазина, кафе, спортплощадки, школы и др.), наличия инженерных коммуникаций (газа, телефона, отопления, канализации и др.), площади дома и земельного участка, дополнительных удобств (сауны, бассейна, тренажерного зала, кондиционера, спутникового телевидения и др.). При этом в плане инфраструктуры, инженерных коммуникаций, технического состояния домов "стародачные" места сегодня зачастую проигрывают современным коттеджным поселкам. Поэтому на той же Рублевке можно снять старый деревянный дом за 2 тыс. долл. в месяц в деревне или в "стародачном" месте, а можно - абсолютно новый коттедж в современном комфортабельном поселке за 25-30 тыс. долл. в месяц и выше. По данным "ИНКОМ-Недвижимость", ежегодно ставки аренды растут в цене на 10-20%.
В "МИАН-агентстве недвижимости" утверждают, что арендаторов, которые обращаются в агентства, прежде всего интересуют предложения в коттеджных поселках стоимостью от 2 тыс. долл. В данном случае наличие развитой инфраструктуры в самом поселке или в минимальной удаленности от него является принципиальным. Более недорогими варианты, к которым можно отнести дачные кооперативы, садово-дачные товарищества и т.п. – занимаются либо мелкие агентства, либо сами потенциальные арендаторы. "Все зависит от того, на что рассчитывает потенциальный арендатор, - рассказывают в "МИАН-агентстве недвижимости". - Если его интересуют гарантии, долгосрочные и документально оформленные договоренности – ему стоит обратиться в агентство". В этом случае арендатор может быть уверен, что документы будут проверены, договор будет заключен с реальным владельцем дома и ничто не испортит отдых. В противном случае нужно быть готовым к тому, что придется вникнуть во все юридические детали сделки либо положиться на честное слово арендодателя.
Если говорить о коттеджных поселках, то наличие сада/огорода не является важным критерием, влияющим на выбор арендаторов. Более того, учитывая, что в данном случае речь идет о коттеджах стоимостью от 2 тыс. долл. в месяц, вопрос о грядках даже не ставится. Если же говорить о низкобюджетных предложениях - домах в садовых товариществах и т.п., наличие ухоженного сада может быть желательным, особенно, если дом арендуется на весь сезон. Но в данном случае, арендаторы редко обращаются в агентство, опять же в целях экономии, а ищут сами по друзьям и объявлениям. В Rodex Group большую часть потенциальных арендаторов загородной недвижимости можно отнести к хай-мидл-классу. Портрет арендатора загородной недвижимости выглядит следующим образом: иностранцы (60%), семьи с детьми, пока не готовые к покупке собственного дома, топ-менеджеры российских компаний, выезжающие за город на выходные. Часто длительная аренда позволяет людям определиться в своих предпочтениях для последующего приобретения собственного загородного дома.
Как правило, массовые потребители предпочитают бюджетный вариант аренды коттеджа. В этом случае их выбор падает на дома в поселках беспорядочной застройки и стародачные места. Арендные ставки там гораздо ниже, чем в современных поселках. На рынке представлен самый широкий спектр предложений. Так, один из бюджетных вариантов - дом в деревне. По данным "ИНКОМ-Недвижимость", арендные ставки на такие дома составляют 500-1500 долл. в месяц. В таких домах - минимум условий: санузел с душем и 1-2 спальни. Площадь участка - от 6 соток. Кроме того, есть предложения в стародачных местах с уже устоявшейся инфраструктурой. В данном случае аренда коттеджа обойдется по ставке 1,5-5 тыс. долл. в месяц. Наконец, наиболее дорогим предложением являются элитные дома в охраняемых коттеджных поселках. Такие поселки имеют хорошо развитую инфраструктуру, сауну, бассейн, большую прогулочную зону, теннисный корт. Аренда элитного коттеджа обойдется по цене 5-30 тыс. долл. в месяц. Есть также "эксклюзивные предложения" - это коттеджи площадью минимум 800-1000 кв. м с участком от 1 га леса. Кроме того, на участке обычно находятся домик охраны, уличный бассейн, профессиональный теннисный корт. В самом коттедже - эксклюзивный ремонт, очень дорогая техника и мебель. Арендная ставка для подобных предложений составляет 25-50 тыс. долл. в месяц.
2.3. Технология съема дома и сдачи в аренду
Обычно в мае и июне активность на рынке аренды загородных дач снижается, поскольку наибольшая часть коттеджей сдается в аренду с января по апрель. Как правило, арендаторы предпочитают заблаговременно снимать летнее жилье, выбрав при этом наилучшие варианты. В результате в мае и июне арендодатели бывают вынуждены занизить цену предложений, чтобы не остаться без клиентов, - отмечают в "МИЭЛЬ-Недвижимость". В свою очередь, тот, кто арендует коттедж на длительный срок, заключают договоры аренды еще осенью и в начале зимы. В это время нет весеннего ажиотажа, а выбор коттеджей большой. Что касается сезонной аренды, то обычно предусмотрительные москвичи начинают подыскивать дачи еще в феврале-марте. В этот период рынок загородной аренды еще не пугает заоблачными ценами, да и вариантов достаточно. "А вот начиная с апреля ситуация меняется радикально, говорит начальник отдела аренды департамента загородной недвижимости "ИНКОМ-Недвижимость" Ольга Баштанова. - Все, что укладывается в рамки идеального соотношения "цена-качество", уже сдано, и опоздавшим приходится выбирать из не слишком ликвидных предложений". Цены при этом подрастают приблизительно на 20%. Период сезонной аренды длится полгода - с апреля по сентябрь. Деньги, в отличие от аренды городской недвижимости, берут не помесячно, а сразу за весь сезон.
Хозяева домовладений все чаще обращаются в риэлторские компании с просьбой помочь сдать в аренду их собственность. Риэлторы утверждают, что в настоящее время практически все владельцы коттеджей предпочитают сдавать свою недвижимость через агентства, поскольку только таким образом можно найти обеспеченного клиента, который хочет жить в качественном и дорогом доме и заинтересован в надлежащем оформлении всех документов. Владельцы недорогих дач, напротив, стараются сэкономить на услугах агентств недвижимости и сдают дома через знакомых, друзей, развешивают объявления на столбах. Однако вследствие такого подхода, на рынке аренды домовладений эконом-класса нередки случаи мошенничества. Зачастую обезопасить сделку может только агентство недвижимости с большим опытом работы, которое поможет грамотно оформить все необходимые документы.
Оптимальным представляется договориться уже в конце лета или осенью о будущем сезоне. Зимой добираться на осмотр загородного дома будет намного сложнее, да и снег может скрыть многие недостатки дороги, участка и дома. "Лучше поиском дачи заниматься не позднее апреля-мая, когда можно увидеть то, что было спрятано под снегом зимой, и пока остается много свободных вариантов", советуют в агентстве недвижимости DOKI. При этом в июне-июле найти свободную дачу по доступной цене будет уже гораздо сложнее, так как многие сделают свой выбор, а владельцы свободных коттеджей на фоне растущего спроса могут повышать цены на свое усмотрение. Таким образом, рынок аренды загородных коттеджей по-прежнему остается подверженным сезонным изменениям. Пик активности потенциальных арендаторов приходится на летний сезон (сезонная аренда) и новогодние праздники. Также стабильно растет интерес к арендным городкам, предназначенным для постоянного проживания.
2.4. Направления
По данным Rodex Group, спрос на аренду загородных домов распределяется следующим образом: лидирующие позиции занимают Рублево-Успенское шоссе и Новая Рига, за ними следует привлекательное своей разнообразной спортивно-развлекательной инфраструктурой ("Волен", "Сорочаны", "Яхрома") и близостью "большой воды" Дмитровское шоссе. На тройку лидеров приходится порядка 70% совокупного спроса по аренде коттеджей. Также востребованы коттеджи и дачи по Минскому шоссе, являющемуся продолжением Можайского шоссе, в которое переходит Кутузовский проспект. Здесь расположено большое количество стародачных мест, таких как "Жаворонки", "Крекшино", "Лесной городок", причем цена аренды значительно более привлекательная, нежели по Киевской или Калужской трассам. Наблюдается устойчивый спрос на загородную недвижимость по Пятницкому шоссе. Стабильная популярность Киевского и Калужского направлений связана с тем, что трассы являются продолжением Ленинского проспекта и Профсоюзной улицы, расположенных на престижном юго-западе Москвы.
По данным "ИНКОМ-Недвижимость", лидером спроса неизменно остается Рублевка, где предлагаются самые дорогие дачи по ставке аренды в размере 3-60 тыс. долл. в месяц. За 3 тыс. долл. можно снять небольшой, обычный деревянный домик со всеми удобствами. В среднем за 6-10 тыс. долл. в месяц на Рублевке арендатор получает все необходимое для комфортного проживания. А в "Барвихе", "Жуковке", "Раздорах" стоимость аренды доходит и до 60 тыс. долл. в месяц. По такой цене можно снять дом площадью от 800 кв. м, расположенный на лесном участке в 1 га. В доме обычно есть бассейн, сауна, большие спальни со своими санузлами. В поселке гарантированы надлежащий уровень безопасности и хорошо развитая инфраструктура. Кроме того, такие поселки обычно расположены вблизи от Москвы. В число самых востребованных поселков входят также "Новые дачи" в коттеджных поселках по Новорижскому шоссе.
В "ИНКОМ-Недвижимости" отмечают, что в последние годы стало популярным Дмитровское направление. По этому шоссе располагаются большое число лесных массивов и водохранилищ – Пестовское, Учинское, Пироговское, Клязьминское, Пяловское, которые создают прекрасный микроклимат. На водохранилищах устроены яхт-клубы, пляжи, станции проката мотодельтапланов, конноспортивные комплексы. По этому направлению активно развиваются зимние виды спорта, спортивные горки, как "Сорочаны", "Волен", "Яхрома", Клуб "Леонида Тягачева", стародачные места Луговая, Некрасовская. Ставки аренды здесь колеблются в пределах 2-10 тыс. долл. в месяц.
Менее всего пользуются спросом Горьковское, Ярославское, Ленинградское и Каширское шоссе. Ставки аренды по этим направлениям составляют 1-5 тыс. долл. в месяц. Обычно данные трассы бывают труднопроходимыми из-за пробок. По Калужскому шоссе ставки аренды составляют 3-15 тыс. долл. в месяц. По такой цене можно снять коттедж в поселках Ватутинки, Фоминское, Вороново, "Десна". Жителям поселков обеспечена близость инфраструктуры, бассейн, теннисный корт, рыбалка, лодочная станция, прогулочная зона площадью 130 га. На Волоколамском шоссе можно снять дом в населенных пунктах Опалиха, Нахабино, Снегири. Здесь присутствует развитая инфраструктура, горнолыжный комплекс, конноспортивный клуб, спортивно-развлекательный комплекс, оздоровительный комплекс Le Meredien Moscow, "Кантри Клаб". Стародачные места на Ленинградском шоссе - поселки Фирсановка, Алобушево, Новоподрезково. Инфраструктура: спорткомплекс "Родина", конноспортивный клуб, яхт-клуб "Маяк", горнолыжный спуск. Ставки аренды находятся в пределах 1-5 тыс. долл. в месяц.
На Егорьевском шоссе расположены такие стародачные места, как поселки Голицино, Быково, Ильинский, Кратово. Ставки аренды на дома в этих поселках составляют 2-8 тыс. долл. в месяц. На Ярославском шоссе стародачные места – это поселки Челюскинский, Тарасовка, Клязьма, Мамонтовка, Зеленоградский, Абрамцево. Инфраструктура: оздоровительный комплекс, минигольф-клуб, пейнтбол-клуб, лечебно-оздоровительный центр. Ставки аренды составляют 2-5 тыс. долл. в месяц. Также пользуется спросом Киевское шоссе. Здесь расположены стародачные места Кокошкино, Крекшино, Апрелевка, Алабино. Это поселки с хорошо развитой инфраструктурой, базой отдыха, горнолыжным спуском, сноубордпарком "Новопеределкино". Цены колеблются в пределах 3-10 тыс. долл. в месяц. По Минскому и Можайскому шоссе есть предложения в стародачных местах Немчиновка, Баковка, Переделкино, Лесной Городок, Жаворонки. Все поселки - с очень хорошо развитой инфраструктурой: детский центр хоккея и фигурного катания, учебно-воспитательный центр "Венда", учебно-досуговый центр "Голицино", конноспортивный клуб "Петелино", стрелковый клуб. Ставки аренды – 3-8 тыс. долл. в месяц.
Характеристика домов бизнес-класса, сдающихся в аренду, чуть скромнее по сравнению с элитными поселками. Дом от 200 кв. м на участке от 15 соток, чаще - в охраняемом поселке. Такими предложениями богаты Калужское, Пятницкое, Новорижское, Осташковское, Киевское, Минское и Можайское шоссе. Дома среднего класса предлагаются по всем направлениям и, как правило, таких предложений больше всего. Ставка аренды на такой дом составляет 1-3 тыс. долл. в месяц. Сейчас появилось много качественных поселков по другим, казалось бы, непрестижным направлениям. Поэтому теперь классифицировать загородную недвижимость нужно иначе - по их потребительским качествам, хотя Рублевка все равно остается лидером в загородной недвижимости.
2.5. Самые популярные предложения
По свидетельству риэлторов, коттеджи, расположенные на территории современных поселков, с охраной и развитой инфраструктурой, пользуются гораздо большим спросом, чем объекты точечной застройки. Кроме того, при выборе дома внимание обращают на его функциональность, грамотную планировку, обстановку в доме, наличие бассейна и сауны (бани). Наиболее востребованная площадь дома - 200-300 кв. м. Также клиенты придают большое значение участку земли, на котором находится дом. Желательно, чтобы участок был не менее 15-ти соток, с садовыми или лесными деревьями (либо участки с ландшафтными работами).
Стандартные требования к "начинке" сдающегося дома: полноценная отделка под ключ, обстановка, необходимая бытовая техника. В некоторых случаях дом предлагается вместе с обслуживающим персоналом. Арендная плата включает в себя коммунальные платежи и все необходимые расходы по эксплуатации и содержанию дома и придомовой территории, за исключением электричества и услуг междугородной связи. Услуги социальной инфраструктуры внутри поселка (спортклуб, бассейн, школа) также оплачиваются отдельно.
В "МИАН-агентстве недвижимости" утверждают, что самые высокие ставки по-прежнему на Рублево-Успенском направлении, популярность которого пока вне конкуренции. Это обусловлено множеством факторов, таких как уникальные природные ландшафты, знаменитые жители, развитая инфраструктура, элитарность направления. За ним следуют Новорижское, Калужское, Киевское. Самые "демократичные" ставки на Горьковском и Щелковском шоссе. В агентстве недвижимости DOKI добавляют, что арендаторами приветствуется наличие в поселке так называемых свободных пространств. Однако те, кто готов платить за аренду по 5 тыс. долл. в месяц и выше, могут с таким же успехом закупать овощи на рынках и в магазинах, не тратя свое время на их выращивание. Специально разводить огород "под арендатора" также большого смысла нет, так как нет гарантий, что это ему нужно и он будет регулярно за растениями ухаживать. Лучше поставить бассейн.
Среди арендаторов наиболее популярна 15-ти километровая предельная удаленность от Москвы. Некоторые компании - например, "МИАН-агентство недвижимости" - принимают заявки на поиск загородного дома и в удаленности до 30 км. Объектов же, находящихся в 100 км от Москвы, в базе данных большинства компаний просто нет. Впрочем, заявок на аренду столь удаленных от Москвы дач в агентства и не поступает. При этом, конечно, подобные объекты также сдаются в аренду. Но это могут быть "экономичные" варианты. В данном случае арендаторы не прибегают к помощи риэлторов, экономя на комиссии.
Одной из тенденций является продолжающаяся сегментация рынка аренды, когда ставки аренды различаются в разы в зависимости от сегмента. Также растут требования арендаторов к объектам загородной недвижимости. По свидетельству ведущего аналитика департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI Александра Скобкина, наблюдается перемещение спроса с дорожающих Рублевки и Новой Риги на Дмитровское, Осташковское, Киевское, Симферопольское и другие альтернативные направления Подмосковья. Также увеличивается количество поселков, предназначенных только для сдачи в аренду. По прогнозам, рост арендных ставок сохранится, и составит около 10% в год. В "МИАН-агентстве недвижимости" отмечают, что Киевское шоссе стало пользоваться большей популярностью после реконструкции. Аналогичная ситуация с Калужским шоссе. Среди предложений домов эконом-класса можно выделить растущий интерес к Горьковскому и Щелковскому направлениям.
2.6. Поселки для сдачи в аренду
В Подмосковье существуют поселки, большинство домов которых предназначено для сдачи в аренду, например "Фэмили Клаб", "Рублево 1, 2", "Успех" на Рублево-Успенском шоссе, "Никольская слобода", "Сновидово" на Ильинском шоссе, "Павловы родники", "Новодарьино" на Калужском, "Росинка", "Истра Holiday" на Пятницком, "Forest vill" на Дмитровском, Moscow Country Club на Волоколамском шоссе. При заключении договора найма арендатором обычно вперед вносятся плата за первый месяц проживания и депозит за имущество. Иногда, если дом снимается на летний период, клиент оплачивает сразу все месяцы проживания и депозит за имущество. Очень редко при аренде дома на длительный период (например, год) клиент оплачивает весь срок найма.
"Сдача в аренду - это бизнес частных лиц, - отмечают в "ИНКОМ-Недвижимость", - Фирмы пытались освоить этот рынок, были построены поселки, специально предназначенные для сдачи". Однако при быстром росте цен фирмы пришли к выводу, что эксплуатировать такие поселки очень накладно - легче продать. Есть также поселки, где часть домов сдается в аренду, а часть продается. Как будет развиваться ситуация дальше - не понятно. Застройщики вполне могут "повернуться" к эксплуатации поселков: доходы здесь небольшие, но стабильные. "Строительство коттеджных поселков с целью последующей сдачи в аренду – это долгоокупаемый для инвестора проект, - рассказывает Е.Родионов. - Выгодно строить небольшие элитные поселки в 10-15 домов, ориентированные на конкретных обеспеченных людей, под которых выбирается концепция объекта, архитектурный стиль и т.д. Таким образом девелопер минимизирует возможные риски".
Тем не менее, есть и весьма популярные поселки для сдачи в аренду. Одним из таких поселков является "Никольская слобода" (9 км от МКАД по Новорижскому шоссе), где рядом с большим поселком, предназначенным для продажи, находится отдельно стоящий арендный городок. В городке 11 монолитно-кирпичных двухэтажных коттеджей площадью от 287,7 до 346 кв. м, построенных в едином стиле. Цокольные этажи облицованы керамогранитом. В каждом доме 2–3 балкона и открытые террасы. Высота потолков от 3 до 4,5 м. Во всех коттеджах есть камины и сауны. На окнах – двойные пластиковые стеклопакеты. Установлены металлические входные двери и импортная сантехника. Напольные покрытия – дубовый паркет, в коридорах и санузлах – итальянская плитка. Интерьеры домов выполнены известным архитектурным бюро Mcadam Architects. |
