 Квартиры в новостройках
Спрос и предложение.
По разным оценкам, средний уровень повышения цен на первичном рынке жилья составил 25 - 30% в валюте, говорит заместитель генерального директора по маркетингу "Московской городской службы недвижимости" (МГСН) Сергей Вахрамеев. В то же время доходы населения отнюдь не повысились в аналогичной пропорции. "Говорить о затоваривании рынка пока не приходится, но соотношение платежеспособного спроса и предложения существенно изменилось в сторону увеличения последнего", - говорит Вахрамеев. Аналитики "Московского инвестиционного агентства недвижимости" (МИАН) также уверены, что темпы роста спроса сейчас отстают от темпов роста цен и объемов строительства. "Но о снижении цен пока говорить не приходится, - говорит замдиректора агентства Олег Репченко. - Причин для этого нет".
В то же время председатель совета директоров компании "МИЭЛЬ" Григорий Куликов не согласен с тем, что платежеспособный спрос на первичном рынке сокращается. Он говорит, что во второй половине января его фирма реализовывала за каждую неделю новостроек на 40% больше, чем в среднем за неделю декабря. А в целом он ожидает, что январский объем продаж превысит уровень ноября.
Другие факторы.
Большинство риэлторов не столь оптимистичны. Например, по мнению директора по маркетингу корпорации "Инком-недвижимость" Сергея Елисеева, если цены и будут расти, то по чисто инфляционным причинам - из-за увеличения стоимости работ, стройматериалов, энергоносителей. Елисеев не исключает, что цены на дорогое жилье могут даже снизиться - если его будет строиться больше, чем в прошлом году.
Стабилизация цен и объемов спроса может подстегнуть ипотечную программу "Дельта Кредит" (организованную инвестиционным фондом "США - Россия"), которая натолкнулась на совершенно неожиданное препятствие. В прошлом году банк "Дельта Кредит" начал работать с новостройками, и, хотя глава банка Николай Шитов заявил "Ведомостям", что спрос на эту услугу "очень высокий", опрошенные риэлторы говорят, что ни одной сделки по кредитованию покупки новостроек они не заключили. Сами же покупатели жалуются на то, что, даже получив одобрение на кредит, они не могут подобрать себе достойные квартиры в новых домах. Причина заключается в том, что "Дельта" выдает кредит не раньше, чем за 12 месяцев до сдачи дома госкомиссии (для уменьшения рисков). А к этому времени все хорошие квартиры в доме уже бывают распроданы.
Районы и цены.
Начиная с сегодняшнего номера "Ведомостей", из традиционной таблицы реальных цен продажи (а не цен предложения) исчезает строка "Жулебино". В этом районе практически не осталось домов, которые можно отнести к массовой застройке. Следующий кандидат на вылет - Братеево, где предложение представлено домом ДСК-1 серии П-44Т, но там еще пока ожидается возведение нескольких объектов. Зато впервые на правах полноправного участника появилась строка "Куркино" - которое, похоже, станет последним престижным районом массовой застройки. Теперь его реализуют на рынке не только агентства "Собор СМ" и присоединившиеся к нему недавно МИАН и "Сити - XXI век", но и Единый центр продаж Департамента инвестиционных программ строительства (ЕЦП ДИПС). В этом году здесь планируется возвести 250 000 кв. м жилья, из которых через ЕЦП будет выставлено на продажу конечным потребителям около 20 000 кв. м. Стоимость 1 кв. м, продаваемого через центр, будет составлять от $590 до $735 в зависимости от количества комнат в квартире, этажности здания и его готовности.
Застройка Марьинского парка также близится к завершению. Сейчас там возводится 12-й микрорайон, но он вряд ли повысит общий уровень цен - порядка $550 за 1 кв. м из-за близости к Капотне, где расположен Московский НПЗ. Важными для рынка районами остаются Северное и Южное Бутово, чья привлекательность растет с развитием транспортной инфраструктуры. Госкомиссия уже завершила работу по приемке в эксплуатацию участка линии метро от станции "Улица академика Янгеля" до станции "Аннино". Второй участок - до станции "Бульвар Дмитрия Донского" - планируется ввести в эксплуатацию в IV квартале 2002 г.
В центральной части города в 2002 г. намерен диктовать условия игры и цены ДИПС. По словам руководителя его отдела маркетинга Евгения Леонова, департамент рассчитывает практически полностью занять ценовую нишу в $1200 - 1500 за 1 кв. м, которую он считает ориентированной на представителей "верхнего среднего класса". Среди районов, где будут возводиться дома департамента, он назвал Хитровку (м. "Китай-город"), Чистые пруды, а также несколько эксклюзивных площадок в районе старого Арбата - в Плотниковом пер. и в пер. Сивцев Вражек. Но там будут строиться элитные дома, подчеркнул Леонов. По его словам, цены на некоторые квартиры в них могут превысить отметку в $5000 за 1 кв. м. |
