 Операции покупки-продажи квартир с участием несовершеннолетних: как преодолеть сложности?
К категории сделок повышенной сложности и риска относятся операции покупки-продажи квартир с участием несовершеннолетних.
Сделки участием несовершеннолетних требуют особого внимания и дополнительной документации. Попробуем разобраться, почему так происходит.
По словам сотрудника юридического управления корпорации недвижимости `Рескор`, Людмилы Саушкиной, при совершении любых сделок с жилыми помещениями важно определить круг участников таких сделок. Ими могут быть любые лица, в том числе и несовершеннолетние. Однако порядок совершения таких сделок имеет ряд существенных особенностей. Если их своевременно не учесть, то заключенный договор с участием несовершеннолетнего в последующем может быть признан недействительным.
`Законодательством установлены следующие основания для признания сделок с участием несовершеннолетних недействительными, - рассказывает Л. Саушкина. - Это, во-первых, совершение сделки малолетним, не достигшим 14 лет. Сделки от его имени вправе совершать только его законные представители (родители или усыновители). Второе основание для того чтобы сделка была признана недействительной, - совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без письменного согласия его родителей или усыновителей. Кроме того, законом предусмотрено, что отчуждение жилого помещения, в котором являются собственниками несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается с разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому продажа квартиры без указанного разрешения в соответствии с гражданским законодательством также будет являться ничтожной сделкой`.
Опытные риэлторы знают, если в сделке участвуют дети, прежде всего нужно выяснять, кто является законным представителем несовершеннолетнего, то есть, чье участие необходимо в сделке.
`Конечно, если несовершеннолетние живут вместе с родителями в нормальной, благополучной семье, то повода для сомнений нет, - говорит эксперт корпорации недвижимости `Рескор` Александр Леонов, - родители и будут являться их законными представителями. В других случаях нужно обращаться в органы опеки`.
Это необходимо в случаях: если родители лишены родительских прав или находятся в местах лишения свободы; при наличии у родителей заболеваний, препятствующих выполнению родительских обязанностей; если местонахождение родителей неизвестно. В подобных обстоятельствах орган опеки и попечительства по месту фактического нахождения ребенка обязан провести обследование условий его жизни и официально установить факт отсутствия попечения родителей.
Кто же в этих случаях будет являться представителем несовершеннолетнего при совершении им различных сделок?
Юрист Л. Саушкина поясняет: `Для максимального учета интересов несовершеннолетнего лица, защиты его прав и интересов постановлением или распоряжением главы местной администрации над ребенком в возрасте до 14 лет может быть установлена опека (для несовершеннолетних старше 14 лет устанавливается попечительство) и персонально назначен конкретный опекун (попечитель). Если ребенок оформляется в учреждение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, то руководитель данного учреждения является его государственным опекуном. В этом случае главой районной управы принимается распоряжение, в котором закрепляются жилищные права несовершеннолетнего на жилую площадь по конкретному адресу, а также налагается запрет на совершение любых форм сделок с жилой площадью, на которой он остался зарегистрирован (прописан), без разрешения органов опеки и попечительства и государственного опекуна. Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного`.
Попробуем получить ответы на конкретные вопросы: могут ли родители купить квартиру для своего несовершеннолетнего ребенка? Может ли достаточно взрослый ребенок сам заключить договор купли-продажи?
`Все лица в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом РФ (ст.26) совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (т. е. родителей, усыновителей, попечителей), - поясняет Л. Саушкина. - В договоре купли-продажи родители дают свое согласие на приобретение несовершеннолетним квартиры. Несовершеннолетние, не достигшие 14 лет (т.е. малолетние), в соответствии со ст.28 Гражданского кодекса РФ сами заключать сделки (в том числе с недвижимостью) не могут. От их имени сделки заключают родители, усыновители или опекуны. При продаже квартиры, в которой несовершеннолетний наделен собственностью, необходим такой же пакет документов, как и при любой другой сделке с недвижимостью плюс письменное разрешение органов опеки и попечительства`.
Итак, самое главное, о чем нужно помнить при проведении сделок с участием несовершеннолетних, - несовершеннолетние лица в возрасте от 14 до 18 лет в соответствии с Гражданским кодексом РФ обладают неполной дееспособностью, то есть они совершают сделки с согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителей. Поэтому участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью придает этим сделкам определенные особенности, которые необходимо учитывать. |
