 Покупка и продажа коттеджей
Глава I. Покупка и продажа коттеджей
1.1. Девелопмент коттеджей. Спрос и предложение.
Строительство коттеджей является для девелоперов прибыльным бизнесом. Однако сверхприбылей этот рынок не обеспечивает, поскольку значительную часть инвестиций в проект составляют затраты на землю. К настоящему времени объем рынка коттеджных поселков достиг 3,5 млн кв. м, а объем спроса на загородные дома составляет 3 млрд долл. При этом характерной чертой современного рынка коттеджей Подмосковья является несоответствие предложения и спроса. Сейчас основной спрос (49-51% потенциальных покупателей) приходится на "низкобюджетные" варианты - коттеджи в современных поселках с инфрастуктурой стоимостью до 250 тыс. долл. Покупатели предпочитают коттеджи, построенные по индивидуальным проектам. Также большую роль играет планировка всего поселка, наличие в нем свободного пространства, большие земельные участки и красивое оформление ландшафта.
По данным "МИАН-агентства недвижимости", в Подмосковье ежегодно продается более 20 тыс. объектов загородной недвижимости. В прошлом году объем предложения на рынке загородной недвижимости в Московском регионе превысил 11 тыс. объектов, из которых только 3% приходится на коттеджи стоимостью менее 100 тыс. долл. Примерно четверть (около 25%) приходится на поселки с объектами стоимостью 200-300 тыс. долл. Оставшуюся нишу занимают коттеджи бизнес-класса и элитные.
Каждый год стоимость загородной недвижимости увеличивается на 10-30% в зависимости от направления. Наибольший рост цен приходится на коттеджи, расположенные в пределах 30 км от МКАД. Данный факт объясняется тем, что со временем эта зона может войти в границы Москвы. Кроме того, многие владельцы загородной недвижимости ездят в столицу на работу. Что касается расстояния 30-50 км от МКАД и более, то здесь хорошо развиваются центры отдыха. Особенно ценятся земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу. Земельные участки недалеко от воды стоят на 25-50% дороже "безводных", а наличие рядом с участком леса увеличивает стоимость земли на 25-30%.
По данным риэлторов, в 2005 году средняя стоимость коттеджей в поселках составила около 1900 долл. за 1 кв. м. В эту сумму включается также стоимость земельного участка. Цена дома без учета земли составляет немногим более 1 тыс. долл. за 1 кв. м. "Необходимо отметить, что столь высокая цена за квадратный метр обусловлена тем, что цены на объекты в элитных коттеджных поселках выросли до 3,5-4 тыс. долл. за 1 кв. м., - отмечают в "МИАН-агентстве недвижимости". - Это выше уровня 2004 года более чем на 20%". Необходимо учитывать, что загородный рынок недвижимости более дифференцирован, чем рынок жилья в столице. Поэтому стоимость коттеджей в некоторых поселках за год возрастает на 40-50%, а в других поселках цены остаются на прежнем уровне или даже понижаются. Как правило, значительный рост цен происходит в марте и апреле. "В отдельных поселках по ведущим направлениям наблюдался рост цен на уровне 20-34%", - говорят в "МИАН-агентстве недвижимости". Столь высокий рост цен может быть обусловлен отчасти повышением в строящихся поселках стадии готовности коттеджей, а также активизацией спроса в весенний период. Интересно, что риэлторы отмечают тенденцию снижения интереса к элитным поселкам. При этом все большим успехом пользуются коттеджи эконом- и бизнес-класса.
Структура спроса в 2005 г.
Площадь загородного дома, кв. м/Величина спроса, %
до 70/22,4
70-100/32,2
100-125/25,7
125-150/12,2
150-200/6,1
200-400/1,2
свыше 400/0,2
Стоимость 1 кв. м, долл./Величина спроса, %
до 800/26,8
800-1200/37,5
1200-1500/18,7
1500-1900/10,5
1900-2500/5,3
2500-4000/1
свыше 5000/0,2
В настоящее время на рынке практически нет домов небольшой площади 200-350 кв. м. Между тем, это самая востребованная загородная недвижимость. Большая часть объектов, выставленных на продажу, - дома площадью 400-600 кв. м. "Застройщикам выгоднее сооружать подобные объекты, так как в этом случае соотношение затрат и прибыли оптимальное, - поясняет управляющий директор "МИЭЛЬ-Недвижимость" Жанна Щербакова. - Так, построить дом площадью 400 кв. м стоит чуть дороже, чем коттедж площадью 250 кв. м, а разница в доходе от реализации этих двух объектов оказывается огромной". Например, если строение площадью 250 кв. м стоит около 500 тыс. долл., то дом размером 400 кв. м оценивается уже в 800 тыс. долл. Большие затраты на строительство и высокая цена земельных участков в Подмосковье привели к тому, что рыночная стоимость коттеджей находится на предельном уровне и практически равна платежеспособности покупателей. В то же время значительная часть клиентов предпочла бы приобрести коттеджи стоимостью около 1000 долл. за 1 кв. м. Но таких объектов на рынке практически нет.
Эксперты компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" проанализировали потребительские предпочтения покупателей загородного жилья. Исследование показало, что примерно треть покупателей хотят приобрести дом площадью 250-300 кв. м, исполненный в классическом европейском стиле. При этом клиентов привлекают четкая спланированность, тщательная организация строительства и концептуальность загородного жилья. По-прежнему мало популярны большие, отдельно стоящие коттеджи, построенные в начале 90-х, и дома в "поселках-шанхаях". (Так называемые поселки-шанхаи появились в 90-х годах, когда люди приобретали участки земли и строили на них коттеджи. При этом дизайн домов зависел только от воли владельца участка, а инфраструктуры (магазины и т.д.) в таких поселках не было.) Спрос также падает на поселки, возводимые при явно недостаточном финансировании и превратившиеся в долгострой, а также на неудачно расположенные дачные поселки (соседствующие, например, с шумными магистралями, промышленными предприятиями или высоковольтными линиями).
В "МИАН-агентстве недвижимости" отмечают, что несмотря на большое количество строящихся и уже готовых к продаже объектов загородной недвижимости, говорить о перенасыщении рынка еще рано. Потребительский спрос на данный момент очень разнообразен, и практически любой загородный дом может найти своего покупателя. Постепенно многие застройщики и девелоперы переключаются на сегмент эконом-класса, а также постройку недорогих и перспективных с точки зрения реализации таунхаусов. Спрос также превышает предложение, по данным "МИАН-агентства недвижимости", в сегменте качественных коттеджных поселков, предназначенных под постоянное проживание, и в сегменте благоустроенных современных дач, расположенных в живописных местах. Для постоянного проживания предназначены, как правило, каменные дома площадью 350-500 кв. м. В дачных поселках площадь домов меньше - около 160-250 кв. м. Около 50% домов в дачных поселках - деревянные, причем эта доля со временем увеличивается.
Загородная недвижимость эконом-класса представлена садовыми домиками в "6-ти соточных" дачных товариществах, дачами в стародачных местах, а также домами в деревнях и поселках Подмосковья. В Rodex Group отмечают, что низкую стоимость данных строений обеспечивает ряд факторов: в частности, старые инженерные коммуникации (или полное их отсутствие), ветхость и большой износ строений, стихийная застройка в ближнем окружении, недостаточная охрана (или ее отсутствие), в большинстве случаев – невозможность круглогодичного проживания. В результате зачастую стоимость дома сводится к цене земельного участка. Спрос на вышеперечисленные объекты невысок, но желающих приобрести качественный и недорогой дом в Подмосковье очень много.
"Появление на рынке дачных поселков эконом класса способно удовлетворить так называемый "отложенный спрос", - считает генеральный директор Rodex Group Евгений Родионов. Сочетание всех преимуществ коттеджных поселков и невысокая стоимость за счет внедрения новых технологий в строительство, рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, большого объема строительства делает предложение привлекательным. Проекты дачных поселков повышенной комфортности под управлением Rodex Group - "Аистово" на Можайском водохранилище и "Славенка" на Новорижском шоссе - стали настолько успешны, что сейчас именно за счет этого сектора компания формирует до 40% своего портфеля проектов.
1.2. Стоимость
Наибольший спрос приходится на коттеджи стоимостью до 100 тыс. долл. Однако таких предложений на рынке загородной недвижимости всего 3% от общего количества предложений. Примерно четверть рынка - около 25% - занимают поселки с домами эконом-класса стоимостью 200-300 тыс. долл. Остальная часть рынка приходится на коттеджи бизнес-класса и элитные. "Реальная цена объекта на вторичном рынке загородной недвижимости складывается из нескольких составляющих", - объясняет Ж.Щербакова из "МИЭЛЬ-Недвижимость". В основном, стоимость загородного владения зависит от ценности земельного участка, на котором расположен коттедж. Наиболее дорогими являются земли на таких шоссе, как Рублево-Успенское, Новорижское, Киевское и Калужское. Кроме того, большой популярностью пользуются участки по Дмитровскому шоссе, расположенные рядом с водоемами. Чем ближе участок к МКАД, тем выше его стоимость. Поэтому самые дорогие земли находятся в 15-километровой зоне от Москвы. Ведь владение таким загородным домом дает возможность его владельцу каждый день ездить на работу в столицу, и не терять при этом много времени на дорогу. В "МИЭЛЬ-Недвижимость" рассказывают, что на стоимость земли значительно влияет ее социальное месторасположение: сформированность коттеджного поселка, развитость его инфраструктуры, наличие однородной социальной среды. Кроме того, большое значение имеет индивидуальное месторасположение участка, его размеры, природное окружение.
Риэлторы утверждают, что сейчас все их клиенты, покупающие загородные дома, интересуются участками рядом с лесом и водой. Популярностью пользуются владения с интересным рельефом и большой площадью – около 50 соток. По словам Ж.Щербаковой, одной из последних тенденций на рынке загородной недвижимости является спрос на участки площадью около 10 соток. Если раньше подобные наделы считались маленькими, то сейчас в связи с ограниченностью предложения, покупатели приобретают и такие небольшие участки. На первый план для потребителей выходит качество строительства, наличие охраны, инфраструктуры и качество социальной среды. Минимальная стоимость земельного участка на вторичном рынке загородного жилья составляет около 100 тыс. долл., средняя цена сотки в 30-километровой зоне от МКАД варьируется в пределах 6-10 тыс. долл. Таким образом, участок размером 15 соток, расположенный в ближайшем Подмосковье, обойдется покупателю в сумму не менее 120 тыс. долл.
"Цена дома зависит от его уровня, - говорит Ж. Щербакова. - Так, коттедж эконом-класса стоит не больше 300 тыс. долл., особняк бизнес-класса – не менее 300-800 тыс. долл. Элитный загородный дом с индивидуальными архитектурными решениями – не менее 800 тыс. долл. Наконец, еще одна составляющая стоимости загородного владения на вторичном рынке – это пакет коммуникаций, включающий в себя электро- и газоснабжение. Данными элементами обустройства сейчас оснащены все поселки Подмосковья. Пакет коммуникаций приобретается отдельно и стоит от 15-40 тыс. долл. Правда, есть и исключения: так, на Рублево-Успенском шоссе стоимость пакета коммуникаций может достигать 100 тыс. долл. "В целом, загородные владения на вторичном рынке вполне укладываются в стандартные ценовые сегменты, - резюмируют в "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Причем, все категории коттеджей оказываются востребованными на рынке".
1.3. Направления
Наибольшей популярностью у потребителей по-прежнему пользуются шоссе, на которых расположены самые престижные коттеджные поселки. Таким образом, к числу фаворитов можно отнести Новорижское, Рублево-Успенское и Дмитровское шоссе, а также Калужско-Киевское направление. Лидером по продажам является Новорижское шоссе, которое сегодня активно застраивается и является достаточно престижным. "Если говорить о постоянном проживании, то однозначным лидером является Новорижское шоссе, несмотря на высокие цены", - утверждает руководитель отделения "Сретенское" компании "ИНКОМ-Недвижимость" Антон Архипов. Дело в том, что при выборе направления для постоянного проживания на первом плане стоят такие характеристики, как транспортная доступность и насыщенность инфраструктурой. Пока Новорижское шоссе по количеству объектов инфраструктуры уступает Рублево-Успенскому направлению. Однако с учетом возводимых и только планируемых объектов и с учетом строительства Краснопресненского проспекта, через 3-5 лет соперничать с Новорижским шоссе по удобству для постоянного проживания вряд ли сможет какое-либо другое направление.
Коттеджные поселки на Рублево-Успенском шоссе пользуются самым высоким спросом, но предложение здесь ограничено, поэтому по продажам это направление занимает второе место. Почетное место в структуре потребительского спроса занимает и Дмитровское шоссе, которое является наиболее развитым с точки зрения социальной и развлекательной инфраструктуры. Наконец, значительным успехом у потребителей пользуется Калужское шоссе – только оно в Подмосковье остается свободным даже в часы пик. По данным "МИАН-агентства недвижимости", по итогам третьего квартала 2005 года, Калужское шоссе стоит на третьем месте по уровню спроса на загородную недвижимость. Кроме того, сейчас по Калужскому направлению в пределах до 33 км от МКАД строятся 20 коттеджных поселков. Таким образом, по объему строительства Калужское направление входит в пятерку лидеров наряду с Новорижским, Рублево-Успенским, Дмитровским и Пятницким направлениями.
Риэлторы отмечают высокий спрос на объекты загородной недвижимости Киевского направления. Спрос на коттеджи, расположенные здесь, особенно вырос после начала работ по реконструкции и расширению Киевской трассы. По мнению А.Архипова, хорошие перспективы есть у таких скоростных трасс, как Домодедовская, Новокаширское и Симферопольское шоссе. Кроме того, в связи с планируемой реконструкцией магистрали возрастает интерес покупателей к Ярославскому направлению. По данным "МИАН-агентства недвижимости", одной из основных тенденций рынка загородной недвижимости в прошлом году стало увеличение доли предложения по направлениям, не считавшимся ранее престижными: в первую очередь, по Симферопольскому и Ярославскому шоссе.
Что касается остальных престижных направлений, то средние цены там сопоставимы и составляют порядка 20 тыс. долл. за сотку. Аутсайдерами ценового диапазона земельных участков Подмосковья являются Варшавское, Симферопольское, Горьковское и Щелковское направления: здесь сотка стоит в среднем от 3 до 6 тыс. долл. Юго-восточные направления пользуются у потребителей наименьшим спросом потому, что не считаются экологически благополучными из-за расположенных в данных районах производств. Кроме того, трассы на этих направлениях обычно перегружены. Однако общая тенденция такова, что спрос на коттеджи повышается на всех направлениях. "Если 2-3 года назад большинство коттеджных поселков строилось на четырех-пяти направлениях, то сейчас география рынка загородной недвижимости заметно расширилась и начинает охватывать большую часть Подмосковья", - поясняют данную тенденцию в "МИАН-агентстве недвижимости".
1.4 Удаленность от МКАД
Наибольшим спросом пользуются коттеджи, расположенные в пределах 10-25 км от МКАД. В "МИАН-агентстве недвижимости" утверждают, что основная доля спроса (94%) приходится на объекты, расположенные на расстоянии до 30 км от МКАД. Однако активное строительство типового жилья, складских терминалов и торгово-офисных комплексов в радиусе до 10 км от МКАД приводит к постепенной переориентации спроса на более дальние земли. Поэтому в прошлом году в обиход риэлторов и их клиентов вошло понятие "третья зона", к которой относят коттеджные поселки, расположенные на значительном удалении от МКАД (более 50 км).
Действительно, в последние годы на рынке стали появляться коттеджные поселки, расположенные на расстоянии 50 км от МКАД и более. Данные поселки позиционируются рэлторами как дачные поселки премиум-класса. В настоящее время в Подмосковье насчитывается несколько проектов такого формата. Как правило, расположенные вдали от Москвы поселки строятся в самых "выгодных" местах: недалеко от водоемов, а также рядом с лесом. Кроме того, застройщики не скупятся на инфраструктуру: обычно в таких поселках помимо традиционной инфрастуктуры есть также вертолетные площадки. Дома в таких поселках интересны потребителям благодаря своей относительной дешевизне: в среднем за 150-200 тыс. долл. можно купить дом с участком. Правда, в ближайшие годы эти цены будут расти, поскольку с развитием транспортных коммуникаций и ростом "автомобилизации" населения спрос на дальние дачи значительно вырос.
1.5. Технические требования к дачам и коттеджам
В компании "ИНКОМ-Недвижимость" рынок загородной недвижимости условно разделяют на два больших сегмента: дома для постоянного проживания и современные благоустроенные дачи. Дом для постоянного проживания, по мнению абсолютного большинства покупателей, должен находиться в современном организованном коттеджном поселке, расположенном по престижному направлению в 10-30 км от Москвы. Желательно, чтобы этот поселок возводила крупная компания, - это позволяет избежать долгостроя и снизить риски неисполнения обязательств. Поселок и дома в нем, а также вся инфрастуктура должны быть грамотно спроектированы и обеспечены коммуникациями. Что касается инфрастуктуры, то ее должно быть достаточно для комфортного постоянного проживания. Дома в таких поселках строят, как правило, каменные (кирпич, пеноблок или монолит). Только около 10% покупателей этого сегмента загородной недвижимости предпочитают деревянные дома.
Современная дача также должна располагаться в охраняемом поселке, обеспеченном всеми коммуникациями, необходимыми для комфортного круглогодичного проживания. Приветствуется наличие в поселке службы эксплуатации и минимальной инфраструктуры. Такой поселок может находиться от Москвы на расстоянии до 50 км (для Новорижского шоссе - до 80 км) и, самое главное, должен быть расположен в живописном месте (в идеале - в лесу или на опушке леса рядом с большим водоемом). В данном сегменте покупатели примерно поровну предпочитают деревянный (в том числе, построенный по технологии "сэндвич") или каменный дом.
"Качество и вид материалов, используемых при строительстве коттеджей, зависит от класса самого коттеджного поселка", - рассказывает заместитель председателя правления КБ "Москоммерцбанк" Альберт Хисаметдинов. По его словам, пока дома из кирпича составляют около 50% предложения на подмосковном рынке загородной недвижимости. Однако не так давно москвичи обратили внимание и на менее дорогое жилье - деревянные коттеджи. В 2006 году, по прогнозам "Москоммерцбанка", количество подобных поселков достигнет отметки в 30-35% от общего объема рынка. Большинство элитных коттеджей возводятся из кирпича и других дорогих материалов. В поселках эконом-класса, как правило, в качестве строительного материала используется дерево и каркас. В настоящее время преобладает тенденция строительства централизованных коттеджных поселков, в которых дома выполнены в соответствии с предварительно разработанным общим планом застройки.
Таким образом, удается выдержать все дома в едином стиле, сохранив при этом уникальность и индивидуальность каждого коттеджа. При хаотичной застройке можно наблюдать смешение стилей и материалов исполнения домов. "Типологическое деление характерно лишь для централизованной застройки", - отмечает заместитель директора Управления загородной недвижимости "МИЭЛЬ-Недвижимость" Владимир Яхонтов. Так, на рынке организованных коттеджных поселков преобладает кирпичное строительство, что связано с покупательскими предпочтениями и технологичностью строительства. Деревянное строительство ведется централизованно, как правило, в дачных поселках на значительном отдалении от МКАД – более 40 км. Совсем небольшую долю рынка занимают монолитные коттеджи. Кроме того, когда застройщик стремится удешевить проект, он может построить дома из панелей "сэндвич", которые собираются быстро и стоят недорого. Как правило, такая технология используется для строительства поселков эконом-класса.
1.6. Сегментация рынка коттеджей по категориям
Рынок коттеджей Подмосковья делится на три сегмента: дома эконом-класса, бизнес-класса и элитные коттеджи. Мотивы, по которым покупатель выбирает тот или иной дом, могут быть как субъективными, так и объективными, считают риэлторы. К первым можно отнести фактор престижности направления и/или поселка, которым, к примеру, руководствуется большинство потенциальных покупателей домов на Рублевском направлении. Среди объективных причин может оказаться выбор наиболее удобного направления, типа поселка, развитой инфраструктуры и пр.
По данным "МИАН-агентства недвижимости", в настоящее время от 50% до 70% всего объема предложения на первичном рынке приходится на дома в новых поселках. "Налицо ярко выраженный дефицит коттеджных поселков эконом-класса стоимостью до 250 тыс. долларов, - отмечают в "МИЭЛЬ-Недвижимость". - Ограничен также выбор таунхаусов (31% рынка)". Не секрет, что покупатели таунхаусов рассматривают это жилье как основное, поэтому главным требованием к объекту является его максимальная близость к Москве. Структура предложения на вторичном рынке загородного жилья Московской области выглядит следующим образом: 25% – коттеджи в коттеджных поселках, 50% – коттеджи вне поселков, 23% – дома в стародачных местах и 2% – таунхаусы.
1.6.1. Эконом-класс
В настоящее время наибольшей популярностью у потребителей пользуются коттеджи эконом-класса. К данному классу относятся дома стоимостью до 300 тыс. долл. с ценой квадратного метра более 1 тыс. долл. и участком не дороже 50 тыс. долл. "Как правило, такие дома были построены 6-7 лет назад с использованием ныне устаревших, неактуальных материалов, возможно с неудобными планировками, располагающиеся на недорогих направлениях" - рассказывает Ж.Щербакова. Так, невысоко ценятся строения из красного кирпича, возведенные без учета новых технологий. Экономичным вариантом переезда за город стали поселки Варшавского, Симферопольского, Горьковского и Щелковского направлений. Самые дорогие участки здесь оцениваются в сумму не более 6 тыс. долл. за сотку, а в среднем цена колеблется в районе 3 тыс. долл. Коттеджи эконом-класса есть практически везде – от промышленных юга и юго-востока до престижных и экологичных западных районов.
"Предложений эконом-класса на рынке недвижимости практически нет, и в ближайшее время появление их не предвидится", - отмечают в "МИЭЛЬ-Недвижимость". В компании считают, что существует лишь иллюзия покупки коттеджа эконом-класса. На самом деле клиент платит деньги за жилье меньшей степени готовности, требующее дополнительных вложений, или приобретает заведомо неликвидную недвижимость на непопулярном направлении, которая в дальнейшем будет только падать в цене. Кроме того, дома в небольших коттеджных поселках отличаются высокой себестоимостью строительства. Появление объектов эконом-класса возможно лишь в ближайшие годы с выходом на рынок новых крупномасштабных проектов. Таким образом, сегодня спрос на дома эконом-класса значительно превышает предложение. "В Подмосковье также существует проблема недостроя: из 250 начатых коттеджных поселков будут доведены до конца лишь 70. Для удовлетворения спроса этого явно недостаточно, - поясняет В. Яхонтов. - Для того чтобы достроить все коттеджные поселки, не хватает приблизительно 1 млрд долл. При этом объем всего рынка коттеджного строительства в Подмосковье составляет 6-8 млрд долл".
1.6.2. Бизнес-класс
Коттеджи бизнес-класса можно найти на любом направлении. В настоящее время эти коттеджи являются одними из наиболее востребованных. К бизнес-классу относятся коттеджи стоимостью 300-800 тыс. долл. и участком ценовой категории 50-250 тыс. долл. По данным "ИНКОМ-Недвижимость", в сегменте бизнес-класса лидирующие позиции прочно удерживают западные (Новорижское, Рублёво-Успенское, Калужское, Киевское, Минское) и северные направления (в первую очередь стремительно набирающее "очки" Дмитровское). Элитная и премиум-недвижимость также расположена на этих чрезвычайно популярных направлениях.
Приводя примеры современных коттеджных посёлков бизнес-класса, в компании "ИНКОМ-Недвижимость" отмечают такие поселки, как "Берендеевка", "Лужки", "Сказка", "Уборы". Площади домов в них не превышают 250 кв. м, а участков – 15 соток. Цены на коттеджи в этих посёлках колеблются в пределах от 235-490 тыс. долл. Примером поселка класса премиум, с домами более дорогими, чем в поселках бизнес-класса, является "Риверсайд" – новый коттеджный посёлок с домами от 293 до 500 кв. м и средней ценой коттеджа с участком от 700 тыс. долл.
1.6.3. Элитные коттеджи
Загородные владения класса de-luxe представлены объектами, выполненными по индивидуальным проектам, с воплощением сложных архитектурных решений. Каждый элемент декора здесь имеет автора и создает определенный настрой. "Элитные особняки представляют собой помпезные, красивые дворцы, расположенные на больших участках площадью от 500 кв. м со стоимостью земли не ниже 250 тыс. долл.", - дают характеристику элитным коттеджам в "МИЭЛЬ-Недвижимость". Цена элитных загородных домов на вторичном рынке составляет не менее 800 тыс. долл. В основном, такие проекты располагаются на престижных западных направлениях в обособленных природных уголках с однородной социальной средой. Как правило, наиболее дорогие эксклюзивные проекты сооружаются частными застройщиками – реализация таких проектов выгодна для инвестора, но только в том случае, если дом найдет своего покупателя. По данным "МИЭЛЬ-Недвижимость", вторичный рынок элитных загородных домов перенасыщен предложениями, и здесь клиентам предоставляется действительно богатый выбор. Правда, всего 15% элитных владений на "вторичке" находит своих владельцев.
Наиболее удобными для проживания и популярными среди клиентов являются охраняемые коттеджные поселки с развитой инфраструктурой, подведенными инженерными коммуникациями, однородной социальной средой. Элитные земельные участки сосредоточены, в основном, на Рублево-Успенском направлении, где стоимость земли достигает рекордных размеров - 90 тыс. долл. за сотку. Рублевское шоссе изобилует объектами инфраструктуры: здесь есть VIP-клубы и рестораны на любой вкус, негосударственные учебные заведения с современными программами обучения, учреждения по оказанию медицинских услуг самого высокого уровня, спортивные учреждения. Благодаря развитой высококлассной инфраструктуре Рублевки жители ближайших поселков не испытывают трудностей из-за проживания за городом, более того, качество жизни здесь принято за эталон успешности, атрибут высокого социального статуса.
Быстрее всего в сегменте элитных коттеджей реализуются объекты, построенные в сформированных коттеджных поселках, с развитой инфраструктурой, обустроенными дорогами. "Клиенты хотят сразу переехать в свой загородный дом, они не желают ждать завершения строительства у соседей и жить рядом с постоянной стройкой", - говорят в "МИЭЛЬ-Недвижимость". Опасения покупателей вполне оправданы, так как сроки возведения коттеджных поселков часто затягиваются. Кроме того, приобретая владение в строящемся поселке, клиент получит право собственности только после завершения проекта. На вторичном же рынке покупатель видит свой будущий дом, и становится его полноправным владельцем сразу после оплаты. Поэтому наиболее удобным вариантом является покупка загородного дома в уже благоустроенном месте.
Элитные коттеджные поселки можно встретить и на Новорижском, и на Дмитровском направлениях, которые отличаются удобными дорожными развязками и широкими полосами движения. Застройка Новорижского шоссе началась недавно, поэтому поселки здесь современные. На Дмитровском направлении сосредоточено большое количество горнолыжных курортов, спортивных парков, а также яхт-клубов на Пироговском, Пяловском, Пестовском и Клязьминском водохранилищах. Наиболее ликвидные участки на этих перспективных направлениях оцениваются в сумму до 35 тыс. долл. за сотку. "На рынке элитного коттеджного строительства выделяется посёлок "Лазурный берег", расположенный по популярному в последнее время Дмитровскому направлению, у "большой воды", - рассказывает аналитик загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимости" Иван Воробьев. Здесь представлены домовладения площадью от 400 до 900 кв. м, и стоимостью около 500 тыс. долл. за объект.
За 13 лет развития рынка загородной недвижимости регламентирующее его законодательство менялось несколько раз. "Поэтому на рынке загородной недвижимости сегодня очень много объектов с неправильно оформленными или сфальсифицированными документами", - предупреждают в "МИЭЛЬ-Недвижимость". Такая ситуация означает, что лучше всего доверить сделку квалифицированным юристам. В данном случае обращение к профессионалам гарантирует корректное оформление всей необходимой для сделки документации. Например, юрист может предостеречь своего клиента от совершения сомнительной сделки по покупке объекта недвижимости (участка или строения) в природоохранной зоне. К таким зонам относятся, в частности, берега водоемов и лесные участки. Правда, именно такая земля является самой дорогой благодаря высокому спросу на нее. А наличие рядом с поселком леса или водоема значительно увеличивает стоимость домовладения. "Покупатели коттеджей, прежде всего, ищут общения с природой. Однако тихих лесных уголков в Подмосковье осталось не так уж и много, поэтому такие владения оцениваются очень высоко", - резюмируют в "МИЭЛЬ-Недвижимость". Покупая лесной участок или надел земли недалеко от водоема, необходимо быть очень внимательным, и, по возможности, соблюсти нормы существующего законодательства - чтобы потом Росприроднадзор не заставил снести возведенный на таком участке дом.
1.8. Купить или построить?
Будущий владелец загородного дома может купить коттедж или построить его самостоятельно. У каждого из этих вариантов есть свои сильные и слабые стороны. Если купить готовый дом под чистовую отделку, то это существенно сэкономит время, но обойдется дороже. Существует вариант приобретения земельного участка с подрядом на строительство. В этом случае есть возможность выбрать проект дома, но придется ждать, пока он будет построен и отделан. И в очень редких случаях, вне коттеджных поселков, предлагается приобрести пустой земельный участок – это наиболее трудоемкая и ресурсоемкая покупка.
"Застройка загородного жилья в Подмосковье отличается своей хаотичностью, - говорит В.Яхонтов. - Сегментируется такая недвижимость лишь по месторасположению и удаленности от Москвы". Типы застройки в одном поселке могут быть абсолютно разными, они зависят от представления владельца о загородном доме. Если задумываться только об экономии денежных средств, то, безусловно, самостоятельно строить загородный дом окажется приблизительно на 30% дешевле, чем купить готовый коттедж. Но к такой экономии стоит прибегнуть, только если у Вас достаточно свободного времени, а сам процесс доставляет Вам удовольствие. Поскольку в итоге потраченные нервы, силы и время перекрывают мнимую экономию. Если загородное строительство не является Вашим хобби, лучше взять готовый дом, в котором, при желании, можно будет что-либо переделать по своему вкусу.
"Выгоднее и надежнее построить дом самостоятельно", - считают в "Москоммерцбанке". Во-первых, изначально есть возможность контролировать процесс и качество строительства. Во-вторых, можно сэкономить на второстепенных материалах, тем самым, снизив общую стоимость дома. В этом случае общие затраты складываются из себестоимости дома, стоимости земельного участка и расходов на строительные работы. При этом человек не переплачивает за услуги риэлторской компании. "Если говорить об индивидуальной застройке, то вопрос выгоды всегда зависит от того, для каких целей строится дом", – отмечают в "МИАН-агентстве недвижимости". Практика показывает, что строительство первого дома всегда обходится в сумму, в несколько раз больше той, что была заложена в смету. Только после того, как строитель будет обладать достаточной компетенцией в том, какие материалы и технологии нужно использовать, можно рассчитывать на получение прибыли от строительства загородных домов для дальнейшей перепродажи.
В "ИНКОМ-Недвижимость" считают, что на сегодняшний день однозначно выгоднее покупать дом в коттеджном поселке, чем приобрести участок, обеспечить его всеми коммуникациями и построить коттедж. Данный тезис иллюстрируют покупки, совершенные 3-5 лет назад: рентабельность вложений в объекты, расположенные в коттеджных поселках, оказалась существенно выше вложений в стихийную неорганизованную застройку. Количество покупателей, для которых возможность немедленно въехать в дом важнее индивидуальных предпочтений, со временем увеличивается. Учитывая, что количество организованных поселков, где к продаже предлагаются готовые дома, невелико, спрос в этой нише превышает предложение. При этом действует правило: чем дороже дома в поселке, тем больше желание покупателей построить дом по индивидуальному проекту.
"Если же вопрос стоит о том, купить ли готовый дом в коттеджном поселке или заключить инвестиционный договор на строительство дома с учетом конкретных пожеланий клиента, то здесь однозначного ответа нет", – говорят в "ИНКОМ-Недвижимость". С одной стороны, покупатели, как люди очень состоятельные, предъявляют серьезные требования к архитектурным и планировочным решениям, а также хотят самовыразиться посредством архитектурной концепции своего загородного дома. Поэтому большинство выбирает покупку участка с последующим строительством дома с учетом индивидуальных требований. Ради индивидуальности такие покупатели готовы жертвовать сроками вселения в дом.
В Rodex Group утверждают, что девелопмент коттеджных поселков - один из самых выгодных бизнесов на рынке недвижимости в целом. Успешный проект на рынке загородной недвижимости окупается всего за два-три года. "Но успех приходит только к профессионалам", - подчеркивает генеральный директор Rodex Group Евгений Родионов. Начиная с грамотного выбора земельного участка и разработки концепции застройки и заканчивая управлением продажами, только компания, которая в состоянии управлять и контролировать весь цикл этого бизнеса, может рассчитывать на хороший результат. На рынке есть очень много примеров того, как непрофильные компании принимают решения строить коттеджные поселки, становящиеся в результате долгостроем или "зависшим" и непродаваемым объектом.
Банки также проявляют интерес к кредитованию строительства загородной недвижимости. "Наиболее интересным для нас являются кредитование инвестиционных проектов по строительству коттеджных поселков эконом- и бизнес-класса, - говорит А.Хисаметдинов из "Москоммерцбанка". - Наш банк готов сотрудничать с надежными партнерами, имеющими опыт в создании соответствующих объектов". При этом в большинстве случаев банку интереснее заниматься кредитованием инвестиционных проектов по строительству коттеджных поселков, нежели самому участвовать в них.
1.9. Сделки с посредниками
В "ИНКОМ-Недвижимость" не смогли назвать точный процент сделок на рынке загородной недвижимости, осуществляемых при посредниках в лице агентств недвижимости. "Точный процент назвать затрудняюсь, но уверен, что за последние лет пять количество продаж без участия риэлторских компаний сократилось на порядок", - отмечает А.Архипов. По его словам, в настоящее время абсолютное большинство платежеспособных потенциальных покупателей предпочитают обращаться в специализированные компании. Это, в свою очередь, влияет на принятие решения о сотрудничестве с риэлторскими фирмами частных домовладельцев и застройщиков. По данным "МИЭЛЬ-Недвижимость", продажи на вторичном рынке недвижимости ведут риэлторские компании, за исключением 30% сделок в сегменте эконом-класса, которые проводят частные лица самостоятельно. На первичном загородном рынке доля продаж поделена приблизительно поровну между застройщиками и риэлторами. Но в последнее время девелоперские компании начинают понимать необходимость дифференциации бизнеса и поручают продажу своих объектов крупным риэлторским компаниям.
"В основном, загородные дома приобретаются с участием квалифицированных специалистов, поскольку зачастую собственными силами не возможно сделать правильный выбор", – рассказывают в "Москоммерцбанке". В банке отмечают, что благоразумно воспользоваться услугами соответствующего специалиста, который проведет анализ правоустанавливающих документов, оценит качество и надежность строительства дома. Основываясь на своем опыте, эксперт позволит определить настоящую рыночную стоимость объекта, и тем самым предостережет своего клиента от лишних, неоправданных затрат.
1.10. Коттеджи рядом с лесом и водоемами
В последнее время в СМИ достаточно часто встречаются сообщения о том, что владельцам коттеджей и дач, расположенных вблизи водоемов и лесных массивов, приходится обращаться в суд для того, чтобы отстоять свою собственность. Очень часто причина этих проблем кроется в неправильно оформленных документах на землю и отсутствии зарегистрированных прав на строения. "Если вы хотите свой коттедж построить вблизи водоема, важно знать, что вокруг любого водоема существует водоохранная зона (по Московской области она достигает в некоторых местах 500-1500 м от уреза воды), - рассказывает Ж.Щербакова. - Согласно российскому законодательству строительство в водоохраной зоне возможно, но со многими ограничивающими факторами". Такие ограничения устанавливаются УАиГ района, органами Санэпидемнадзора, Росприроднадзора и др.
Выбирая земельный участок под строительство в водоохраной зоне, надо быть готовым к ограничениям, которые будут касаться возможностей размещения объекта и организации фундамента, условиям канализационного обеспечения объекта и водоснабжения. К тому же, внутри водоохраной зоны существует прибрежная территория (от 50 м от уреза воды и более – размер зависит от водоема), в которой строительство объектов категорически запрещено.
"Перед принятием решения о строительстве дома на участке с лесом, очень важно узнать к какой категории земель относится данный участок", - говорят в "МИЭЛЬ-Недвижимость". Если это земли лесного фонда, то строительство капитальных сооружений здесь запрещено, как, собственно, и само предоставление данных участков в собственность. Но наличие деревьев не всегда означает, что участок относится к лесному фонду. Это могут быть земли иных категорий и строительство возможно на законных основаниях. При рассмотрении такого участка необходимо выяснить законность процедуры вывода лесного участка из лесного фонда, а также когда и согласно каким документам принималось решение по данному участку.
Конечно, сегодня, как и всегда, интерес к лесным землям огромен, такие массивы скупаются как на законных основаниях, так и с полным нарушением закона, что было и раньше. Закон же предусматривает возможность аренды лесных территорий через прохождение процедуры "лесного аукциона", которая по Московской области только формируется. Выиграв аукцион, можно взять лесной участок в аренду на различный срок (до 49-99 лет). При этом лес в аренду может быть предоставлен для оздоровительных и культурно-спортивных целей, возможно возведение некапитального временного сооружения без фундамента. "Чтобы впоследствии избежать судебных разбирательств, зарегистрируйте свой дом и земельный участок в установленном законом порядке", - советует Ж.Щербакова. В противном случае, если есть какие-то нарушения: самозахват территории (если это еще и прибрежная территория или лесной фонд), нет разрешительной документации на строение, - то решать судьбу собственности будет суд. Но вероятность отрицательного решения очень велика - независимо от финансовых издержек на судебный процесс и адвокатов.
1.11 Тенденции
Как отмечают в "МИЭЛЬ-Недвижимость", в последнее время появилась тенденция возведения коттеджных поселков с таунхаусами. "Сегодня с уверенностью можно сказать, что такой стиль проживания успешно прижился в Московской области", - говорит В. Яхонтов. - Так, наш проект "Барвиха-2" был первым поселком таунхаусов в этом районе". Сегодня рядом располагаются сразу несколько подобных объектов – "Флоранс", "Барвиха-хилл", строятся таунхаусы в Горках. По мнению риэлторов, такой европейский стиль проживания уже вошел в моду: демократичные поселки с домами городского типа, расположенные максимум в 30 километрах от МКАД, пользуются популярностью среди покупателей. Кроме того, коттеджные поселки обладают развитой инфраструктурой. Обязательными элементами большинства поселков сегодня стали образовательные учреждения, торгово-развлекательные комплексы, фитнес-центры. Коттеджные поселки часто дополняются яхт- и гольф-клубами. Словом, здесь должно быть все необходимое для полноценной жизни и отдыха современного человека.
Еще одной тенденцией является полная единовременная оплата жилья. Так, в настоящее время свыше 60% покупателей загородной недвижимости предпочитают оплачивать всю стоимость жилья сразу. Однако и в этом сегменте недвижимости растет популярность ипотечного кредитования. По данным "МИАН-агентства недвижимости", если в текущем году ипотекой для приобретения загородного дома воспользовались порядка 15% покупателей, то уже в будущем году их доля может увеличиться почти в 2 раза.
В последние годы агентства недвижимости и девелоперские компании приучают московских потребителей к мысли о том, что загородная недвижимость – это элемент престижа, символ определенного статуса владельца. Словом, вводится мода на загородное жилье. Риэлторы делят владельцев загородной недвижимости на две категории. В первую категорию входят те, кто имеет квартиру в Москве и дачу за городом, во вторую - те, кто постоянно живет на природе. "За городом жить удобно, экологично и престижно, - говорит управляющий директор "МИЭЛЬ-Недвижимость" Жанна Щербакова. По ее словам, с развитием инфраструктуры на подмосковных направлениях и внутри самих коттеджных поселков проживание вне столицы становится более комфортным. Сейчас рядом с домами есть все необходимое: школы, детские сады, поликлиники, магазины, развлекательные заведения. Это позволяет жить на свежем воздухе не только летом, но и зимой.
Риэлторы отмечают, что недвижимость такого уровня за городом обходится гораздо дешевле, чем в Москве. Кроме того, приобрести квартиру площадью 400 кв. м в столице практически невозможно. Наконец, в мегаполисе у Вас всегда есть "проблемные" соседи, трудности с парковкой, шум магистралей и не самая благоприятная экологическая обстановка. Поэтому все большее число москвичей делает выбор в пользу загородной недвижимости. Человек, который собирается приобрести загородный коттедж, должен усвоить "азбуку домовладельца". Ему придется взять на себя эксплуатацию большого сооружения и примыкающих к нему инженерных коммуникаций. Все это требует ухода и ремонта. В централизованных коттеджных поселках, как правило, существуют специальные службы, занимающиеся решением этих проблем. Если же сервис не настолько развит, эксплуатацию владения придется перепоручить специалисту. Очень важными моментами является организация охраны поселка, освещения и ремонта дорог. Без решения этих вопросов комфорт загородного проживания может быть неполным. |
