 Удобства за забором
Чем больше коттеджный поселок, чем дальше он от Москвы и выше классом, тем больше надежд девелоперы возлагают на его инфраструктуру. Грамотно выстроенная, она увеличивает привлекательность загородного поселения на 20%. Но если настроить лишних ресторанов, магазинов, клубов и развлекательных центров, недолго и прогореть. Пока девелоперы ищут золотую середину, покупателей волнует другой вопрос - как выбрать поселок, чтобы получить все необходимое и не платить лишнего за ненужные удобства за забором
Главный мотив, побуждающий закоренелых горожан переселяться в подмосковные коттеджные поселки, - желание быть поближе к природе. Поэтому сама природа и является главным объектом инфраструктуры поселка. "Не случайно из всех аспектов инфраструктуры покупатели в первую очередь обращают внимание на наличие благоустроенных охраняемых прогулочных территорий в поселке, - рассказывает начальник отдела загородной недвижимости компании Kirsanova Realty Вадим Губанов. - Ведь люди устали жить за высокими заборами и гулять по своим участкам. Все концептуальное развитие поселков постепенно ведет к открытости - времена сейчас куда более спокойные, чем в конце прошлого века, да и иметь вид из окон на природу куда лучше, чем на забор".
Однако для успешной продажи загородных коттеджей одних видов на ухоженную природу мало. "Многие покупатели хотят не только дышать свежим воздухом, им нужны все блага цивилизации, присутствующие в городе", - говорит директор компании Blackwood Марина Маркарова. Если эти блага расставить в порядке убывания спроса, получится примерно следующее: "В первую очередь покупатели обращают внимание на наличие в поселках магазинов, где продаются товары первой необходимости, - рассказывает эксперт компании Kalinka-Realty Надежда Мутовина. - Далее следует близость школы, детского сада, яслей и других общеобразовательных учреждений. И только потом обращают внимание на наличие спортзалов и фитнес-центров".
Но даже эти блага цивилизации можно обнаружить далеко не везде. "Наиболее насыщенны объектами инфраструктуры Рублево-Успенское, Калужское и Минское шоссе, - говорит госпожа Мутовина. -Для покупателей домов по этим направлениям вопрос инфраструктуры в самих поселках не является принципиальным - все необходимые объекты цивилизации и так находятся в зоне досягаемости. В то же время на таких новых направлениях, как Новорижское, где внешняя инфраструктура отсутствует полностью, наличие ее объектов в поселке, напротив, является первым критерием при выборе покупателем дома". Таким образом, главный вопрос, на который должен ответить себе покупатель коттеджа, - согласен ли он использовать инфраструктуру района, или ему необходимы все удобства внутри самого поселка.
В разряд наиболее аскетичных в плане инфраструктуры попадают самые недорогие и доступные, а также самые элитные и закрытые коттеджные поселки. С первыми все понятно. "Как правило, покупатели коттеджей понимают, что очень развитая инфраструктура приведет к значительному удорожанию обслуживания поселка, - объясняет Марина Маркарова. - Поэтому они согласны довольствоваться минимальным набором".
Впрочем, к единому мнению, что именно следует отнести к необходимому минимуму, операторы рынка пока не пришли. "На мой взгляд, это административные службы и охрана, торговая точка, возможно, какой-то клуб или общественный центр, - размышляет директор но маркетингу ГК "Савацкий" Ирина Стрижова. А, например, аналитик загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость" Иван Воробьев сужает базовую инфраструктуру до торгового центра, гостевых автостоянок и дорог внутри поселка и на подъезде к нему. За не вошедшей в "прожиточный минимум" инфраструктурой предлагается ходить на сторону. "Даже в новых коттеджных поселках жители часто вынуждены пользоваться услугами уже сложившихся досуговых центров - санаториев и домов отдыха, на территории которых уже есть и рестораны, и прогулочные зоны, и спортивные базы", - говорит заместитель генерального директора компании "Терра-недвижимость" Тимур Сайфутдинов.
Как ни парадоксально, желание застройщиков обделить избыточной инфраструктурой закрытые элитные поселки (особенно расположенные вблизи Рублево-Успенского шоссе) возникает примерно по тем же причинам. "Строить в них собственные кафе, рестораны и фитнес-центры девелоперам просто невыгодно, поскольку жители все равно будут отдавать предпочтение раскрученным рублевским ресторанам и магазинам, - поясняет гендиректор Renaissance Realty Наталья Новикова. - Обычно все ограничивается спортивными площадками с теннисными кортами и открытыми площадками для детей". Пример практического воплощения такого подхода приводит руководитель направления элитной недвижимости Группы Компаний ПИК Олег Пучков.
- Когда мы создавали "Корабельные сосны" на Николиной горе, то исходили прежде всего из целесообразности тех или иных объектов инфраструктуры в поселке, - рассказывает он. - Рядом с этим поселком всего в трех минутах езды расположен семейный клуб "Николина гора" с фитнес-центром, химчисткой, развлекательным центром, также недалеко находится школа. Поэтому в нашем поселке не было необходимости создавать большое количество объектов инфраструктуры, обременяя жильцов расходами на их поддержание.
Для крупных же поселков минимализм в инфраструктуре смерти подобен. "С одной стороны, создание в поселке насыщенной инфраструктуры связано с определенными рисками для застройщика - проект может не окупиться. Но с другой стороны, при грамотной раскрутке проекта с "интересной начинкой" продажи могут повыситься на 25-30%,- поясняет Наталья Новикова.- Поэтому в поселках на 200-500 домов никаких ограничений в инфраструктуре быть не должно, иначе продукт просто не будет востребован на рынке. Здесь обычно есть свои рестораны, кафе, магазины, фитнес-центры, школы и детские сады".
Крупные элитные поселки идут еще дальше, стремясь обзавестись чем-то особенно любопытным. "Должна быть какая-нибудь изюминка, отличающая такой поселок от подобных, -поясняет Ирина Стрижова. - По большей части акцент делается на спорте и хобби (водные виды, горнолыжный, конный, пейнтбол, роллердромы, гольф, театр, радиоуправляемые гоночные машины и др.) и детях (мини-зоопарк, детский яхт-клуб и пр.). Например, театр и мини-зоопарк, а также фитнес-трассы и площадки для пейнтбола есть в "Резиденциях Бенилюкс", стрелково-стендовый комплекс-в "Московском море" и Agalarov Estate, яхт-клуб- в "Лазурном береге". Из последних веяний - аквапарки, картинги и конефермы". |
