 Вам нужен офис или нет?
Как-то незаметно привыкли мы, прогуливаясь по центральным улицам какого-нибудь крупного города, что у домов, вдоль которых лежит наш путь, на десяток подъездов больше чем это нужно. И над каждой дверью в такой дом весит какая-нибудь вывеска, оповещающая нас, что здесь находится предприятие-фирма-офис-ООО. Дело в том, что купить квартиру и сделать из неё офис гораздо дешевле, чем купить уже отстроенный офис. Да и удобней, так как такой ремонт и переделку можно делать на свой вкус. К тому же в стоимость офиса включены и дополнительные телефонные линии, интернет-связь, мебель, техника и т.д. и т.п.
Однако, такой вариант использования жилого помещения влечет неоднозначные налоговые последствия, в первую очередь выражающиеся в том, что далеко не во всех случаях затраты на приобретение квартиры могут учитываться для целей налогообложения прибыли.
Министерство финансов России руководствуется несколькими письмами, разрешая возникающие противоречия и разночтения.
П. 3 ст. 288 ГК РФ говорит о том, что "размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещения из жилого в нежилое производится в порядке, определяемом жилищным законодательством".
Соответственно, можно сделать вывод, исходя из причинно-следственной связи. В письме Минфина РФ от 06.05.2004 N 04-02-05/2/19, даётся логичное объяснение такому использованию квартиры: помещение (квартира) до момента его перевода в нежилой фонд не может использоваться для размещения в нем организации и, как следствие, не является амортизируемым имуществом для целей обложения налогом на прибыль организаций. Следовательно, затраты в виде амортизационных отчислений от стоимости приобретения квартиры под офис до момента перевода квартиры в состав нежилых помещений уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль не могут.
При использовании квартиры под офисное помещение амортизационные отчисления в расходах при налогообложении прибыли не учитываются.
Представляется, что вопрос о возможности учета затрат на приобретение квартиры действительно является спорным, поскольку действующим гражданским и жилищным законодательством установлен запрет на использование жилого помещения не по назначению.
Пункт 1 ст. 256 НК РФ говорит о том, что к амортизируемому имуществу относится имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 руб., которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется им для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации. Перечень такого имущества, стоимость которого не погашается путём начисления амортизации является исчерпывающим, определен там же, в п. 2 той же статьи, и квартиры, которая используется как офис, там нет.
То есть, имеются основания для последующей трактовки п.1 ст. 257 НК РФ как существования реальной возможности и основания для принятия такой квартиры к налоговому учету в качестве основного средства с последующим начислением по этой квартире амортизации.
Однако не стоит забывать о правильности ведения отчётности и документации по начислению таких амортизационных расходов.
Но. Как показывает практика, налоговый орган сочтет, что расходы подтверждаются документами, оформленными не в соответствии с законодательством Российской Федерации. Думается, что эта позиция довольно-таки спорна, так как расходы организации как раз будут подтверждены оформленными согласно законам документами: договором купли-продажи, платежными документами, регистрами бухгалтерского и налогового учета и т.д.
Очень неплохая схема получается, надо признать. Но налоговые органы неминуемо вступят с Вами в жёсткую конфронтацию. Чтобы этого не произошло и у Вас было надёжная аргументация использование квартиры-офиса, пожалуй, лучшим вариантом является перевод жилого помещения в нежилое.
Жилищный кодекс РФ в ст. 22 довольно подробно регламентирует требования к квартире, которую собственник собирается перевести из жилого фонда в нежилой.
Если доступ к приобретенной квартире осуществляется с использованием лифтов и лестничных площадок, которые используются другими лицами для доступа к своим квартирам, то перевод купленной квартиры в нежилое помещение возможен только в одном случае: если существует техническая возможность организовать отдельный вход для квартиры, приобретенной организацией.
Если организация приобретает квартиру в многоквартирном доме и эта квартира расположена выше первого этажа, то такая квартира может быть переведена в состав нежилого фонда только при условии, что все квартиры под ней также включены в состав нежилого фонда.
Перевод квартиры в число нежилых помещений не возможен, если она является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Иными словами, если планируется, что квартира будет продолжать использоваться для жизни, одновременно выполняя функции офиса, то к нежилому помещению она отнесена не будет.
Квартира не должна находиться в залоге, под арестом и не обременена иным образом правами третьих лиц.
Так как в РФ все сделки с недвижимостью являются «документоёмкими», подлежащими многочисленному контролю, то законодательно закреплён перечень документов для осуществления такого перевода помещения в ст.23 ЖК РФ. К числу этих документов отнесены:
- нотариальные копии правоустанавливающих документов на квартиру.
- выписка из технического паспорта квартиры, поэтажный план дома, план квартиры (экспликация).
Эти документы можно получить в территориальном БТИ (Бюро технической инвентаризации). Тут для справки нужно взять ещё пару справок (обычное дело в РФ) :
а) гарантийное письмо
б) доверенность представителя юридического лица (если в этом есть необходимость)
в) свидетельство о праве собственности на квартиру;
- подготовленный и оформленный проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения. Данный проект подготавливается самой организацией и подлежит согласованию с местным органом самоуправления. Для этого подается заявление по форме, установленной Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 N 266. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, также утверждена в этом Постановлении.
После сбора всех перечисленных документов организация подает их в местный орган самоуправления вместе с простым письменным заявлением о переводе квартиры в состав нежилого фонда.
В заявление должно быть явное указание на желание организации перевести квартиру в состав нежилого фонда. Оно должно быть адресовано уполномоченному органу местного самоуправления. В заявлении следует указать на возможность переустройства или перепланировки помещения. Данное заявление может быть выполнено на бланке организации с ее печатью и подписью генерального директора, с указанием даты.
В ЖК РФ дан именно исчерпывающий перечень документов, необходимых для подачи заявления о переводе жилого помещения в нежилое и подобные требования со стороны чиновников являются необоснованными.
Орган местного самоуправления по результатам рассмотрения указанных выше документов выносит решение либо о переводе, либо об отказе в переводе помещения. Эти решения выносятся в течение 45 дней с момента поступления документов и в течение 3 дней с момента вынесения направляются заявителю в виде так называемых уведомлений. Форма уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое утверждена Постановлением Правительства РФ от 10.08.2005 N 502.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое допускается в следующих случаях:
• непредставление указанных документов;
• представление документов в орган местного самоуправления не по месту нахождения квартиры;
• наличие критериев, при которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое;
• несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Во всех остальных случаях выносится решение о переводе жилого помещения в нежилое. Решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение может быть обжаловано в судебном порядке.
Получение решения о переводе приобретенной квартиры в состав нежилого фонда означает, что организация может приступить к использованию помещения в качестве офиса. Оформления каких-либо иных документов в данном случае не нужно.
Вместе с тем, как правило, это помещение еще предстоит переоборудовать под офис так, чтобы его можно было использовать по назначению. Для таких случаев принятое органом местного самоуправление решение о переводе помещения будет содержать требование о проведении такого переустройства или перепланировки квартиры или иных работ с указанием их перечня, хотя как орган самоуправления может определять потребности офисных работников просто непонятно.
Но если такое требование будет иметь место, то его лучше выполнить. Вам нужен офис или нет? |
